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Comprar inmuebles como forma de invertir, ¿es rentable?

Expertos analizan ventajas, desventajas y elementos clave a considerar antes de comprar una vivienda. Las personas se acostumbraron “a invertir en este tipo de activos”, siguiendo el camino de sus padres y abuelos.

Históricamente en Uruguay existe la creencia de que invertir en inmuebles y poder vivir de rentas es lo ideal. Esto responde a razones de índole cultural y también históricas, dado que en el pasado el país tuvo políticas macroeconómicas desordenadas que llevaron a que los inversores buscaran resguardar sus activos, lo que en ese momento significaba básicamente: comprar dólares, inmuebles o ganado.


Sin embargo, Michelle Fleitas, abogada, tasadora y directora del estudio Fleitas Zimet, explicó a El País que ese Uruguay de los desequilibrios macroeconómicos “quedó en el imaginario colectivo” pese a que “ya hace décadas” que esos fenómenos no se dan. Además, según Fleitas, por fuera de los títulos emitidos por el gobierno, el mercado financiero en Uruguay tiene un “nivel de desarrollo acotado”. Esa falta de opciones a nivel doméstico, lleva a que invertir en activos inmobiliarios sea una posibilidad. Las personas se acostumbraron “a invertir en este tipo de activos”, siguiendo el camino de sus padres y abuelos, señaló Fleitas. Pese a ello, para que la inversión inmobiliaria sea exitosa, hay múltiples elementos a considerar: el principal de ellos es la rentabilidad. ¿Es realmente rentable invertir en inmuebles? La rentabilidad varía según la propiedad y según el barrio. La especialista en finanzas y presidenta de CFA Society Uruguay, Bárbara Mainzer, dijo a El País que las zonas de mayor poder adquisitivo en Montevideo -en general cercanas a la costa- son las que tienen menor rentabilidad (menos del 5%), mientras que la rentabilidad es más alta en zonas periféricas donde las tasas llegan al 11%. Esto se explica porque hay poca liquidez. “Si compro una casa en la zona periférica y la voy a vender, voy a tener que bajar muchísimo el precio porque no hay compradores”, explicó Mainzer.

¿Qué implicancias tiene esa falta de liquidez? El horizonte temporal de la inversión. Cuando se compra en un lugar de poca liquidez, se debería tener un horizonte de inversión mayor a 10 años. De lo contrario, los altos costos de transacción que caracterizan a la inversión inmobiliaria (ver aparte) reducirían la rentabilidad. En zonas no periféricas, lo recomendable es mantener ese inmueble por al menos seis años. A modo de ejemplo, indicó Fleitas en base a datos aportados por Briq Analytics, en una zona líquida como Pocitos, la rentabilidad se ubica en 4,2% en términos reales, es decir por encima de la inflación. Esa rentabilidad no incluye los costos de transacción.


Los activos inmobiliarios tienen la característica de que otorgan el control directo de los mismos a su poseedor.

Ventajas.

Entre las principales ventajas de invertir en inmuebles está que se puede conseguir apalancamiento fácilmente. Si el inversor no cuenta con todo el capital, puede pedir un crédito para completar. En este caso, se debe considerar que el costo del crédito probablemente sea superior al rendimiento de la inversión. Otra de las ventajas según Fleitas es que los gobiernos tienden a reducir impuestos al sector inmobiliario debido a la relevancia que tiene la construcción en la creación de puestos laborales, lo que hace que “en la mayoría de los países existe algún tipo de beneficio impositivo. En el caso de Uruguay, ejemplos de esto van, sin ser exhaustivos, desde la vivienda promovida o la llamada vivienda de interés social hasta los descuentos en el IRPF de las cuotas de los préstamos y alquileres”. Por otra parte, la inversión en inmuebles tiene la ventaja de que en general el precio de este tipo de activos compensa la inflación, por lo que aunque haya una suba de precios, a largo plazo los precios del sector compensan las pérdidas generadas por la inflación.

Asimismo, los activos inmobiliarios tienen la característica de que otorgan el control directo de los mismos a su poseedor, a diferencia de lo que ocurre con bonos o acciones, los cuales son créditos a terceros que pagan un cupón pero que no brindan ningún poder sobre la empresa, salvo que la firma tenga problemas financieras, y en el caso de las acciones salvo que la posición sea mayoritaria.

Desventajas.

Las principales desventajas de invertir en inmuebles, es que son posiciones relevantes en términos del patrimonio de las personas y no tienen la posibilidad de ser diversificadas. “Dado su tamaño, una única propiedad puede representar un porcentaje alto de la riqueza de una persona. Esto hace que, ante cualquier problema con la misma, esa persona pueda exponer gran parte de su capital”, explicó la abogada. En tanto, los costos de transacción así como los costos de entrar en una inversión inmobiliaria son altos. Esto incluye no solo los costos directos, como son las comisiones que hay que pagar (inmobiliaria, escribano e impuestos), sino también los costos indirectos y, en particular, la gran inversión de tiempo para comprar una propiedad. Mainzer manifestó que también se debe tener en cuenta la penalización por vacancia, es decir los costos que el propietario igual debe pagar cuando no tiene el inmueble alquilado. Mainzer dijo que en las zonas más líquidas se estima en 5% aunque hay propiedades donde la penalización por vacancia puede llegar hasta el 60%.


El rol emotivo juega a la hora de invertir en inmuebles.

¿Cuáles son los costos de transacción en el sector? Por el solo hecho de realizar la operación, en el sector inmobiliario serían 3% para el escribano de la parte compradora, 3% de costos de inmobiliaria del valor de la transacción (en caso de intervenir inmobiliaria para cada parte) y 2% del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la parte compradora del valor real del inmueble, y dependiendo del bien el pago de IRPF a las ganancias por la parte vendedora.


La posibilidad de “tocar” la inversión realizada

El rol emotivo juega a la hora de invertir en inmuebles. “Hay mucha gente a la que le gusta sentirse orgullosa de sus posesiones, que le gusta poder ver, tocar sus propiedades y poder mostrárselo a amigos y familiares. Este tipo de gente típicamente no se contenta con activos financieros intangibles como bonos o acciones. Los activos inmobiliarios poseen la característica de ser uno de los pocos activos de inversión físicos”

¿Qué se debe tener en cuenta antes de invertir en inmuebles?

Las recomendaciones antes de invertir en inmuebles son cuatro. Estar seguro de no precisar el dinero en corto plazo para evitar perder capital al pagar los costos de transacción para entrar y salir del mercado. “Si compro e inmediatamente vendo la propiedad a igual precio, sin permitir la maduración de la inversión, la misma termina dando una pérdida idéntica a los costos de transacción”, señaló Michelle Fleitas. En el caso de la inversión para rentas, hay que ser muy cauteloso ya que la inversión inmobiliaria no permite reinvertir el producido de los alquileres netos automáticamente. Esto hace que la persona no siga acumulando capital, sino que pueda gastarlo. De ser posible, sería recomendable reinvertir las rentas generadas en este u otro activo que le permita cumplir sus objetivos financieros. Se sugiere evitar tener un porcentaje excesivamente grande de la cartera de inversión en un único activo o sector. Sería recomendable no solo tener activos inmobiliarios en el portafolio, sino acompañarlos por activos financieros. Tener cuidado con ciertos activos de inversión que se venden como “invertir en ladrillos” pero que en definitiva pueden ser participaciones en fondos de inversión en los cuales no siempre se accede a los activos inmobiliarios.


Fuente: El País

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