El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que entre septiembre y enero de 2021 los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 1,79%.
Contrato de alquiler. Foto: Fernando Ponzetto.
En enero, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a diciembre y frente a cuatro meses atrás? ¿Cuáles son los precios de oferta de venta más caros y más baratos? ¿Qué sucede con los precios de alquileres en los barrios con mayor oferta según la cantidad de dormitorios?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que se publican mes a mes.
En enero el Índice Global de Inmuebles Data, muestra una baja en la oferta de propiedades de 0,48% frente a diciembre. En los meses previas la oferta de propiedades venía aumentando. Respecto a septiembre, en enero había 4,31% más propiedades en el mercado inmobiliario.
Precios de venta.
El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que entre septiembre y enero de 2021 los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 1,79%. Al comparar enero frente a diciembre el descenso fue de 0,16%.
Evolución del Índice Ventas de Inmuebles Data e Índice Alquiler de Inmuebles Data
Variación de los precios de oferta de ventas y alquileres.
El índice para apartamentos refleja una suba de 0,19% en enero frente a diciembre y una baja de 0,83% frente a septiembre. En cambio, el índice de precios para casas cae 1,37% en enero frente a diciembre y 4,87% respecto a septiembre.
El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.473 en enero frente a US$ 2.471 en diciembre y US$ 2.490 en septiembre.
Evolución del precio del metro cuadrado para venta
Precio en dólares por metro cuadrado
Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.640 el m2) o de una casa (US$ 1.727 el m2). El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 168.960 en enero. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2019 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (era 67 m2 en 2017). En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 174 m2 era de US$ 300.498 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 de apartamentos supera los US$ 3.000 en nueve de ellos (Golf, Puerto Buceo, Barra de Carrasco, Punta Carretas, Carrasco, Villa Biarritz, Malvín, Parque Miramar y Punta Gorda) siendo la zona del Club de Golf (US$ 3.740 el m2) y Puerto Buceo (US$ 3.729 el m2) las más caras. En el rango entre menos de US$ 3.000 y US$ 2.500 el m2 hay siete barrios (Pocitos Nuevo, Carrasco Norte, Pocitos, Parque Rodó, Buceo, Barrio Sur y Parque Batlle). A su vez, con valores promedio del m2 de apartamentos entre menos de US$ 2.500 y US$ 2.000 hay 12 barrios (Palermo, Nuevo Centro, La Blanqueada, Tres Cruces, Cordón, Villa Dolores, Bella Vista, Centro, Aguada, Prado, Larrañaga y Atahualpa). En tanto, los cinco barrios con apartamentos ofertados a menos precio por m2 son:Punta Rieles (US$ 594), Peñarol (US$ 662), Las Acacias (US$ 720), Piedras Blancas (US$ 770) y Nuevo París (US$ 887).
A nivel de casas, se repiten los 10 más caros en apartamentos (a excepción de Malvín ya que aparece Pocitos) en diferentes posiciones. La zona de Golf tiene el precio por m2 más caro con US$ 2.694. En cuanto a las casas más económicas por m2, están en Casabó (US$ 527) y Casavalle (US$ 580).
Precio de los alquileres.
A diferencia del precio de venta de los inmuebles, el de los alquileres refleja mayores variaciones. El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó 2,09% en enero frente a diciembre y acumula una caída de 15,62% desde septiembre. El índice para apartamentos refleja una baja de 0,72% en enero frente a diciembre y una reducción de 11,67% frente a septiembre. En cambio, el índice de precios de alquiler para casas cae 4,67% en enero frente a diciembre y 19,25% respecto a septiembre.
Precio de alquiler de apartamentos en los barrios con mayor oferta
Valor mensual en pesos
El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 32.719 en enero frente a $ 33.414 en diciembre, y $ 38.774 en septiembre. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 28.603) o de una casa ($ 70.871). Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 101.108 promedio por mes), seguido de Golf ($ 95.022, ver gráfico). En tanto, los más económicos son Jardines del Hipódromo ($ 10.030 por mes en promedio), Punta Rieles ($ 10.222), Piedras Blancas ($ 10.910), Nuevo París ($ 10.968) y Manga ($ 11.359).
Barrios más caros para alquilar
Precio promedio en pesos
En lo que refiere a alquileres de casas, los barrios con mayor costo son Carrasco ($ 119.252), Punta Gorda ($ 149.928), Punta Carretas ($ 148.268), Parque Miramar ($ 121.996) y Pocitos ($ 99.609). En tanto, las casas que poseen menores valores de oferta para alquilar están en Manga ($ 13.231), Jardines del Hipódromo ($ 13.645), Nuevo París ($ 13.769), Capurro ($ 13.781) y Cerro ($ 14.750).
Ahora, ¿cuánto cuesta un alquiler según la cantidad de dormitorios? El análisis de Inmuebles Data de El País muestra los valores promedio de alquiler dependiendo de la cantidad de dormitorios para los cuatro barrios con mayor oferta. Se observa por ejemplo, que alquilar un monoambiente en Pocitos es casi lo mismo que alquilar un apartamento de un dormitorio en el Centro o Cordón, o que alquilar un apartamento de tres dormitorios en Cordón es más barato que uno de un dormitorio en Punta Carretas.
Así se hacen los indicadores ¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (próximamente se ampliará la región) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios. Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mesa y con ella se calculan los índices y valores estadísticos (se irán agregando nuevos indicadores en próximos meses).
Fuente:ElPais