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¿Qué pasa con los precios de venta y alquiler de viviendas y qué barrios son más caros y baratos?

Desde el 29 de enero y en forma mensual, se publicarán los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que brindará información del mercado inmobiliario local. Inicialmente los datos del sector inmobiliario corresponden a Montevideo, pero se irán ampliando a otras regiones.

La oferta y la demanda tardan en reaccionar (a diferencia de otros bienes) porque los desarrollos en construcción llevan años en materializarse. “La oferta reacciona lentamente debido a que producir nuevas unidades lleva tiempo. Esto hace que los aumentos de demanda pasen primero por precios y luego provoquen reacción en la oferta. Algo parecido, pero con signo contrario, ocurre con las caídas en la demanda”, señalaban tiempo atrás los economistas Horacio Bafico y Gustavo Michelin en una columna en El País.

Conocer entonces qué sucede con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres es clave para ver qué opciones convienen más a la hora de tener en cuenta una vivienda o un inmueble como inversión. Desde hoy y en forma mensual, se publicarán los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que brindará, de manera periódica información del mercado inmobiliario local. Indicadores de actividad y evolución de valores así como diferentes niveles de apertura permitirán a las personas en general, a los agentes relacionados con este mercado y a potenciales inversores mejorar su conocimiento del sector y en última instancia permitirá transaccionar, invertir o investigar con mejor información.

Así, mes a mes, se publicará la evolución del Índice de precios de Ventas de Inmuebles Data y del Índice de Alquiler de Inmuebles Data, además de precio promedio por metro cuadrado por barrio para casa y apartamento, precio promedio de alquiler por barrio para casa y apartamento, más otros indicadores que se irán sumando.

Precios de venta.

¿Qué ocurrió en el último cuatrimestre del año con el precio de venta ofertado de inmuebles en Montevideo? ¿Cuál es el precio del metro cuadrado? ¿Qué diferencias hay entre casas y apartamentos? ¿Cómo son los precios por barrios?

El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que entre septiembre y diciembre de 2020 los valores de la oferta en dólares de propiedades bajaron 1,63%. El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.471 en diciembre, frente a US$ 2.490 en septiembre.


Esos valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.636 el m2) o de una casa (US$ 1.727 el m2). El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 171.340 en diciembre. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2019 y ha variado poco en los últimos años (era 67 m2 en 2017). En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 174 m2 era de US$ 300.498 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).


Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 de apartamentos supera los US$ 3.000 en nueve de ellos, siendo Puerto Buceo el más caro. En el rango entre menos de US$ 3.000 y US$ 2.500 el m2 hay siete barrios (Pocitos Nuevo, Pocitos, Carrasco Norte, Parque Rodó, Buceo, Barrio Sur y Parque Batlle). A su vez, con valores promedio del m2 de apartamentos entre menos de US$ 2.500 y US$ 2.000 hay 12 barrios (Palermo, Tres Cruces, La Blanqueada, Nuevo Centro, Cordón, Villa Dolores, Bella Vista, Centro, Aguada, Prado, Larrañaga y Atahualpa).

En tanto, los cinco barrios con apartamentos ofertados a menos precio por m2 son: Peñarol (US$ 669), Punta Rieles (US$ 693), Las Acacias (US$ 716), Piedras Blancas (US$ 736) y Colón (US$ 902). A nivel de casas, se repiten los 10 más caros en apartamentos (a excepción de Malvín ya que aparece Pocitos) en diferentes posiciones. La zona de Golf Club tiene el precio por m2 más caro con US$ 2.692. En cuanto a las casas más económicas por m2, están en Casabó (US$ 523) y Casavalle (US$ 580).

Precio de los alquileres.

A diferencia del precio de venta de los inmuebles, el de los alquileres refleja mayores variaciones en el último cuatrimestre del año. El Índice de Alquiler de Inmuebles Data da que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó 13,8%.


Esta baja en el precio de los alquileres se da en un contexto en que la oferta de propiedades aumenta, el Índice Global de Inmuebles Data, muestra un aumento en la oferta de propiedades cercano al 5%, en el período. El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 427 en diciembre, frente a $ 443 en septiembre. Al tomar el precio promedio directamente era de $ 33.414 en diciembre, respecto a $ 38.774 en septiembre. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 28.810 o $ 434 el m2) o de una casa ($ 74.345 o $ 372 el m2). Para alquileres de apartamentos, con precios por m2, los barrios con mayor valor son Golf ($ 748), Barra de Carrasco ($ 685), Puerto Buceo ($ 679) y Punta Gorda ($ 659), mientras que los más económicos son Jardines del Hipódromo ($ 174), Manga ($ 185), Punta Rieles ($ 194) y Piedras Blancas ($ 212). En lo que refiere a alquileres de casas, los barrios con mayor valor por m2 son Punta Carretas ($ 561), Parque Miramar ($ 537), Carrasco ($ 525) y Pocitos Nuevo ($ 471), mientras que los que poseen menores valores son Cerro ($ 203), Pajas Blancas ($ 217), Piedras Blancas ($ 223) y Nuevo París ($ 226).


¿Cómo se procesan los datos e índices?


¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (próximamente se ampliará la región) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios. Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mesa y con ella se calculan los índices y valores estadísticos (se irán agregando nuevos indicadores en próximos meses). Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio https://inmuebles-data.elpais.com.uy



Fuente: El País